1º. EL AVANCE ES AJENO A LA EMERGENCIA HABITACIONAL.

El Gobierno Municipal y el Avance de la Revisión se comportan como si vivieran al margen de la realidad de la calle, ajenos a una crisis habitacional que los donostiarras están padeciendo por la incapacidad política o por la desidia de Igentea. La escasez de nuevas viviendas accesibles para familias y jóvenes, en especial, a lo largo de estos 14 años, la lentitud con que se toman decisiones, el abandono en la práctica de las políticas de promoción de la vivienda protegida y la falta de criterios en el Avance, son preocupantes. Esto apela directamente a la responsabilidad del Gobierno Municipal, en particular del Alcalde Sr. Goia, pero también deja en evidencia las insuficiencias y el desconocimiento que refleja el documento del Avance.

El documento considera normal el bajo nivel de nuevas edificaciones residenciales en la ciudad de los últimos años y, especialmente, de viviendas protegidas y alojamientos dotacionales. Lo considera normal porque no hace ningún análisis objetivo, ninguna mención crítica sobre lo sucedido en estos 14 años de paralización de la producción de vivienda pública. Sin embargo, si hace una reflexión crítica en la producción de viviendas en etapas anteriores, llegando a identificarlas con el “boom inmobiliario”. Asistimos a un encargo político partidista para lavar la cara a los responsables de 14 años perdidos.

La ciudad necesitaba desde hace años, un plan de choque para la construcción de viviendas protegidas, algo que ha estado ausente en la acción del Gobierno Municipal y que tampoco se recoge en este Avance.

Si nos referimos a la única novedad en materia de vivienda, se puede entender que Eneko Goia intente aprovechar, tras una cara negociación con Defensa plagada de errores, la oportunidad de hacerse con los derechos de Cuarteles de Loiola y que haya logrado un crédito extraordinario para financiar su compra. Pero es un proyecto muy condicionado por el precio a pagar y una ejecución cuyo inicio queda dilatado a cuatro años vista. El número de viviendas protegidas que posibilita estará entre 560 y como mucho 700, porque está condicionado por el precio que paga el Ayuntamiento por un suelo en el que se prevé un 60% de viviendas libres.

Por cierto, en su día los firmantes de este escrito negociamos la adquisición de la finca militar de Loretoki sobre la premisa y valoración de hacer un 100% de viviendas protegidas en el frente de la carretera de Añorga, acuerdo que conseguimos y que finalmente desechamos por contar con Auditz Akular y Antondegui. El Alcalde ha negociado mal con Defensa y se pagará un alto precio que va a dificultar hacer un número importante de viviendas protegidas. Conviene recordar que de cara a la ordenación de la segunda fase de Txomin, en los suelos que ocupa la Cárcel de Martutene hasta su próximo traslado, negociamos y logramos que el 75% de viviendas fuera de protección pública, lo que debería haberles servido de precedente en la negociación de Cuarteles de Loiola.

¿No hubiera sido mucho más eficaz, en plazos y en número de viviendas protegidas, haber solicitado ese crédito hace ya años para promover entre 2500 y 3300 viviendas protegidas y alojamientos dotacionales en Auditz Akular como se había aprobado por el Ayuntamiento Pleno en 2010?. Ahora, sin duda, el problema de vivienda pública en Donosti sería mucho menos angustioso.

La penosa realidad es que los gobiernos municipales que se crearon tras 2011, se han desatendido de responder al mayor reto de los donostiarras: la falta de viviendas asequibles. Ello sería consecuencia de una mezcla de insensibilidad social, de incapacidad política y técnica para acometer desarrollos residenciales y de atreverse a la toma de decisiones, que siempre son difíciles. Y sus resultados son un escándalo social inadmisible, acudiendo para desviar la atención a la crítica contra la actuación que el Gobierno Municipal  impulsó de 1999 a 2011, doce años en los que Alcaldía y Concejalía de urbanismo y vivienda pudimos coincidir en las actuaciones a desarrollar y que desembocó en el PGOU de 2010.

Propuesta: Reconocer en el Avance la situación límite provocada por el actual Gobierno en materia de vivienda y proponer un ambicioso “Plan de Choque” de creación de viviendas de protección publica y alojamientos dotacionales.

2º. NO SON CREÍBLES LOS PLAZOS PRESENTADOS PARA LA APROBACIÓN DEFINITIVA DEL NUEVO PGOU.

El Avance y el Gobierno Municipal siguen considerando que la revisión quedará definitivamente aprobada en 2027. En algunos apartados se menciona incluso que entrará en vigor a comienzos del 2027. Los dos anteriores procesos de revisión, los de los PGOU del 1995 y del 2010, duraron alrededor de 8 años.

¿Se pueden hacer en plazos más breves? No es fácil, alguna experiencia se tiene sobre ello, pero sería posible. Lo que ocurre es que no parece que este sea el caso. El Documento del Avance, presentado en octubre del 2024 en acto público en el Ayuntamiento y después en la web municipal, está fechado en octubre del 2023, donde se mantenía la misma fecha del 2027 para su aprobación definitiva. No resultaba muy creíble esa fecha de finalización hace un año, pero resulta totalmente increíble un año más tarde, un año perdido sin más.

Ya en su presentación, se reconoció que ni siquiera estaba iniciado el procedimiento para la contratación del equipo para dirigir el proceso de revisión. Más bien parece que la fecha anunciada de la improbable aprobación del Documento final guarda relación con plazos de contratación de equipos técnicos y de las próximas elecciones municipales, no con la probabilidad de la aprobación definitiva de la revisión del PGOU. Todo lo cual tiene una gran importancia, como luego se abordará, por la equivocada relación que mantiene el Avance y el Gobierno Municipal entre la aprobación definitiva del nuevo Plan General y el desarrollo de sus previsiones urbanísticas. Lo que se traduce en la falta de valoración sobre la importancia de las Modificaciones Puntuales del PGOU.

A finales de diciembre, mientras se redactan las presentes alegaciones, tenemos por desgracia otro incumplimiento temporal. Todavía no se ha efectuado el concurso para la designación del equipo de redacción de la Revisión del PGOU, cuando se aseguró en la presentación del Avance que el concurso estaría adjudicado para finales del 2024. Con una mención sorprendente, ahora el plazo es de tres más uno los años para la aprobación definitiva de la revisión.

Propuesta; Eliminar la referencia al imposible plazo planteado de aprobación definitiva de la Revisión del PGOU.

3º. LA ABSURDA MENCIÓN AL “BOOM INMOBILIARIO“.

En el documento se critica el vigente Plan General de 2010 relacionándolo con el “boom inmobiliario “.  El Avance, con esa mención general, resulta disparatado y evidencia la ignorancia de los autores sobre la realidad del desarrollo urbanístico de San Sebastian en aquellos años. Desconoce que en los “años del boom inmobiliario “ se dieron dos procesos, no necesariamente relacionados, uno de “sobreprecio” y otro de “sobre-edificación”.

El precio de la vivienda libre sufre variaciones temporales, en algunos momentos extremas, de carácter general y que, desde luego, no depende de las políticas de urbanismo municipales. Por remitirnos solo a documentos propios producidos en este proceso de revisión, hay una gráfica en el Diagnóstico que sitúa en 2011 el pico más alto del precio medio de la vivienda libre de la ciudad, así cómo que en el 2015 se produce el valor valle, con un descenso del 20% del precio por efecto retardado de la crisis inmobiliaria en nuestra ciudad, y cómo va remontando para llegar en 2017 a recuperar un 15% del valor perdido. Es más, en estos días los medios de comunicación indican que en San Sebastián se han superado ya los precios de la vivienda libre alcanzados en 2011. En la primera década de este siglo estas variaciones de precio también se produjeron, con un crecimiento sostenido en el tiempo, hasta llegar a ese pico del 2011.

Estos cambios tienen, en ocasiones, consecuencias sobre la viabilidad de algunos de los desarrollos urbanísticos previstos en el planeamiento, cosa que luego abordaremos. Pero estas variaciones de precios en la vivienda se han producido en el pasado y se repetirán en el futuro. Nadie puede prever su comportamiento durante la vigencia del próximo PGOU.

Cuestión distinta es el proceso de “sobreedificación”, que caracterizó en España los años de la primera década del presente siglo, apoyado, pero no justificado, en el “sobreprecio” comentado. El Avance sugiere que esto pasó en la ciudad de San Sebastián, en el apartado 1.1. Y en el II.1.4 en el que se dice que como “efecto del boom inmobiliario en el periodo 2001-2008 la actividad constructiva residencial es muy fuerte…”, así como que en “pleno momento de la burbuja inmobiliaria las previsiones de crecimiento son, en poco tiempo, superadas por la realidad por lo que el PGOU 2010 nace con debilidad”.

Pues bien, ello es radicalmente incierto y creerlo produce una gran equivocación. En España, antes del boom inmobiliario se edificaban de promedio 300.000 viv/año, unas 7 viv/1000 habitantes/año. En el punto más alto del boom inmobiliario se llegaron a edificar 700.000 viv/año, unas 17 viv/ 1000 hab/año.

En ese periodo, con la excepción de Vitoria, el resto de Euskadi no participó en la “sobreedificación”, especialmente San Sebastián, como de modo contradictorio reconoce el propio Avance,  pues se mantuvo en el periodo 2001-2008, en las 7,97 viv/1000 hab/año. Es decir, se construyó lo que preveía razonable el PGOU vigente, lo que se edificaba en España antes del mal entendido “boom inmobiliario”. Mal entendido porque confunde lo que ocurrió en el resto de España con lo que ocurrió en Euskadi. En San Sebastián se construyó lo adecuado, se ocuparon todas las viviendas edificadas, y no tuvimos que padecer ese paisaje tan extendido en esos, años en otras zonas de España, de urbanizaciones sin edificios y edificios a medio construir sin vender.

Propuesta; Eliminar la referencia injustificada a la participación de Donostia-San Sebastián en el boom inmobiliario. Eliminar, especialmente, el desafortunado comentario crítico a que en esos años se construyó en la ciudad más de la cuenta.

4º.RESULTARÍA EN TODO CASO MÁS ADECUADO HABLAR DE “IMPLOSIÓN INMOBILIARIA“.

Puestos a ser más precisos y jugando con el símil utilizado en el Avance, sería más adecuado hablar, tras la aprobación del PGOU 2010, de un proceso de “implosión inmobiliaria”, común también en general en España, en el que se han edificado cada año un número de viviendas claramente inferior a las necesidades de la población. En España en estos últimos años se edifican de promedio unas 90.000 viv/año, cifra claramente por debajo de las 300.000 viv/año necesarios para satisfacer la formación anual de nuevos hogares.

Como reconoce el Avance, tras el PGOU 2010 se están edificando 3,45 viv 1000 hab/año, lo que está creando una “bolsa creciente de demanda insatisfecha”, situación que ha provocado en la ciudadanía una alarma social, no sólo entre los donostiarras necesitados de acceso a una vivienda asequible, sino incluso en los medios de comunicación y organizaciones empresariales (“la falta de viviendas asequibles impide atraer los trabajadores necesarios”).

En este escenario, el Avance se posiciona mal. Habla entre 2001-2008 de una actividad residencial muy fuerte (ligada al boom inmobiliario) para en los “dos quinquenios tras el PGOU 2010, minorar un 50%”, sin indicar que esa caída a la mitad sería una actividad residencial “muy débil”. El Ayuntamiento ha tenido una actividad residencial en esta última década muy débil y si el Avance no lo considera así, lo que tenemos es un problema, muy serio, con el documento del Avance y con el Ayuntamiento que lo presenta y lo hace suyo.

Propuesta; Reconocer que la producción de viviendas en la ciudad en esta última década, especialmente de viviendas protegidas, ha sido muy baja y ha ido creando una gran “bolsa de demanda insatisfecha”.

5º. EL AVANCE CONFUNDE EL NÚMERO DE VIVIENDAS PLANIFICADAS CON EL NÚMERO DE VIVIENDAS PROMOVIDAS.

Esa referencia a que el PGOU 2010 tenía unas previsiones de crecimiento superadas por la realidad, desconoce que un ayuntamiento que realmente lidera el urbanismo de la ciudad sabe acomodar, de entre las viviendas contempladas en el planeamiento, qué promociones deben ser desarrolladas en cada momento según las necesidades de la ciudad. Lo que realmente resulta una tragedia es no disponer de desarrollos gestionados, lo que necesita como paso previo que estén planificados para cuando la ciudad lo demanda.

La tragedia es carecer de las viviendas necesarias en el planeamiento y carecer a la vez de la capacidad de gestión de las mismas; esta incapacidad de gestión es lo que realmente ocurre en la ciudad. Es un escándalo que, cuando el Gobierno de España estaba dispuesto a invertir parte de los fondos europeos en viviendas protegidas en alquiler, San Sebastián no pudiera ofrecerle una sola parcela para ello, cosa que sí hicieron otros municipios guipuzcoanos y de Euskadi.

El PGOU 2010 tenía las previsiones de crecimiento normales, las adecuadas para la ciudad de 7 viv/1000hab/año. Lo que no podía prever era la crisis inmobiliaria posterior y el déficit de construcción de nuevas viviendas en los 14 años posteriores. Porque la cruda realidad es que se han construido 5.000 viviendas menos de las previstas y necesarias en estos años, especialmente viviendas protegidas. Y no se ven intenciones ni en la gestión del Ayuntamiento ni en el Avance de revertir esta situación, sino de mantenerla. A lo que hay que añadir que la planificación de viviendas del PGOU 2010, cifrada en 16.415 nuevas viviendas, recibió el informe favorable de la COTPV por no sobrepasar la cuantificación residencial máxima admisible por las DOT en el momento de su aprobación.

La aplicación en años posteriores de criterios más restrictivos en cuantificación residencial por parte de las DOT, ya se tradujo en la supresión municipal de las previsiones del ámbito de Antondegui, lo que las dejó muy cerca de la propuesta actual del Avance de 12.038 nuevas viviendas, aunque tampoco sea el número de las planificadas el elemento determinante de la edificación de las nuevas viviendas.

Propuesta; Reconocer que el número de las viviendas planificadas en la ciudad en el PGOU 2010 se correspondía con los criterios de las DOT vigente en el momento de su aprobación y que en ningún momento se intentó desarrollar más de las necesarias.

6º. HA FALTADO GESTIÓN EN LOS DESARROLLOS URBANÍSTICOS DE LA CIUDAD.

Es preciso destacar un factor clave en el desarrollo urbanístico de la ciudad de San Sebastián cuál ha sido el tradicional liderazgo municipal, tanto a la hora de determinar el momento de la puesta en carga de los nuevos desarrollos urbanísticos como a la hora de su gestión. Quiere ello decir que la hipotética sobrevaloración del número de viviendas posibilitadas por el planeamiento general quedaría atemperada en cada momento por las decisiones del propio Ayuntamiento.

Antondegui no se hubiera promovido sin haber ejecutado antes la operación estratégica del PGOU 2010, cual era Auditz Akular. Y solo tras ella se podría haber abordado en el caso de que se hubiera considerado necesario.

Lo que nos lleva a otra cuestión esencial. Los desarrollos urbanísticos necesitan en primer lugar, como es obvio, estar contemplados en el planeamiento general. Pero ello no basta. Resulta igualmente necesario realizar la gestión urbanística de esos desarrollos, actividad que en una ciudad que presenta las dificultades de Donostia, tanto técnicas como administrativas y políticas, exige es mucha capacidad y decisión. Esa fue la razón por la que desde el departamento de urbanismo, en el 2010, pusiéramos en marcha la creación de una Sociedad de Gestión Urbanística para el impulso de los grandes desarrollos urbanísticos previstos en la ciudad; especialmente, Txomin, Eskutzaizeta y Auditz Akular. Una Sociedad que fue rápidamente suprimida por la corporación municipal que surgió en 2011 y no recuperada por las siguientes.

Afortunadamente, el escenario en el que estaba la ciudad, tras las elecciones municipales de mayo del 1999, resultó decisivo por cuanto la Alcaldía y la Concejalía de urbanismo y vivienda compartían los mismos criterios. En los primeros seis meses del nuevo mandato municipal se concedieron menos de cien licencias de nueva edificación de viviendas. ¿Cual fue la razón de ello?. El PGOU se había aprobado sólo 4 años antes, en 1995. Por cierto, siendo uno de los dos firmantes de las presentes alegaciones el Diputado Foral de Urbanismo que llevó al Consejo de Diputados el expediente de su aprobación definitiva, por lo que el PGOU le era conocido al ocupar la concejalía.

Propuesta; Poner en funcionamiento, de nuevo, la Sociedad de Gestión Urbanística Municipal para el desarrollo ágil de los expedientes urbanísticos de especial relevancia.

7º. JUSTIFICACIÓN ERRÓNEA DE LA NECESIDAD DE LA REVISIÓN DEL PGOU.

LA CIUDAD NECESITA UN PLAN GENERAL Y TAMBIÉN MODIFICACIONES PUNTUALES CON PRIORIDAD.

En el apartado 1.1 del Avance se menciona que el PGOU 2010, “sometido continuamente a modificaciones puntuales, confirma la necesidad de dotarse de un nuevo instrumento …”. Nada más incierto y nada más peligroso que la ignorancia. En el Diagnóstico se indica que desde el PGOU 2010 se han realizado 16 modificaciones puntuales del mismo. Eso no es un problema, el problema es el contrario, que sólo se hayan tramitado 16 Modificaciones Puntuales del PGOU 2010 desde 2011.

Desde que en 1999 nos responsabilizamos del urbanismo de la ciudad hasta la aprobación definitiva del PGOU en 2010, un plazo temporal parecido al transcurrido desde entonces, tramitamos unas 30 modificaciones del Plan anterior. Fuimos introduciendo los nuevos criterios que consideramos necesarios y los desarrollos de oportunidad que iban surgiendo.

La diferencia entre un proceder y el otro no es solo el número de las modificaciones, sino sobre  todo el objetivo de las mismas. Entonces, casi todos los desarrollos de la ciudad tuvieron modificaciones puntuales sobre lo previsto en el PGOU 1995; Riberas de Loiola, Morlans, San Bartolomé, Pagola, Txomin, La Herrera, Loiola y tantos otros. El objetivo general de las mismas fue su redimensionamiento, incrementando el número de viviendas y especialmente el número de viviendas protegidas, del orden de unas 1500 unidades, así como los Planes Especiales de creación de parcelas para alojamientos dotacionales.

Sin conocer el detalle de las 16 modificaciones del PGOU 2010 realizadas por la actual Alcaldía, dudamos mucho que hayan permitido ampliar, de forma significativa, las viviendas previstas con anterioridad y especialmente las viviendas protegidas. Sería necesario que este dato se aporte y se explique. En cualquier caso las modificaciones puntuales deben ser sensibles a la capacidad de acogida de los suelos de las nuevas previsiones y ajustarse a la legalidad urbanística.

Ambas cuestiones resultan fallidas en la desafortunada modificación de 2015 del PGOU para el ámbito de San Bartolomé, con la que pretende implantarse, manejando un criterio urbanístico especulativo e insostenible, un gran centro comercial en la ladera de San Bartolomé, sacrificando así el único espacio libre, zona verde, disponible como parque en todo el ámbito. Ello contraviene el Decreto vigente 123/2012 del Gobierno Vasco sobre el cómputo de estándares urbanísticos, que prohíbe expresamente colocar bajo rasante de un espacio libre computable un aprovechamiento lucrativo privado, con burla además del carácter de bajo rasante ya que el centro comercial previsto emerge en todas sus plantas sobre rasante, convirtiéndose en el objeto visual predominante del ahora prostituido “parque”. Efecto que se pretende como reclamo publicitario del centro comercial.

En esos 12 años que nos correspondió dirigir el urbanismo de la ciudad, continuamos el comportamiento puesto ya en marcha durante el proceso de la revisión anterior que culminó en el PGOU 1995. La ciudad, el Departamento de Urbanismo y/o la oficina de Revisión del Plan General, deben simultanear el proceso de la revisión y, a la par, estar introduciendo Modificaciones Puntuales del Plan vigente, tanto por razones de oportunidad como de reestudio de los ámbitos planificados, introduciéndolas en la gestión urbanística sin esperar a la aprobación definitiva de la revisión del Plan General, alimentando constantemente la caldera. Así, en la revisión que culminó en el PGOU 1995, ámbitos de la importancia de Benta Berri y del Parque Tecnológico de Miramón, se desarrollaron mediante modificaciones puntuales.

Por el contrario, los Gobiernos Municipales posteriores a 2011 y el Avance al que ahora alegamos, parecen descansar esencialmente en la idea de esperar a la aprobación definitiva del nuevo Plan General para el desarrollo de sus nuevas previsiones. Cuarteles de Loiola, Auditz Akular y el ámbito de los suelos de la Estación de Amara, sin ninguna duda, son expedientes que deben tramitarse mediante modificaciones puntuales, que tienen que empezar estudiarse ya, con urgencia, poniendo en marcha los concursos no solo para su ordenación general, sino también de la ordenación pormenorizada y proyectos de urbanización y gestión urbanística . Los donostiarras no pueden esperar a la aprobación definitiva de la revisión y comenzar entonces con los instrumentos urbanísticos de los desarrollos propuestos. La demanda de vivienda pública por los donostiarras no puede esperar tanto tiempo.

Propuesta; El Avance debe proponer la simultaneidad de los procesos de la Revisión del PGOU y de la tramitación prioritaria de Modificaciones Puntuales que permitan una gestión más rápida de los desarrollos urbanísticos que estén maduros y requiera la ciudad; especialmente, Cuarteles de Loiola, Auditz Akular y suelos de la Estación de Easo. En la ordenación de este último ámbito, todas las viviendas serán en régimen de protección.

8º. SOBRE LA VIABILIDAD ECONÓMICA DEL PLANEAMIENTO.

En el apartado 1.1 del Avance se critica la debilidad de la viabilidad económica de las previsiones del PGOU 2010 y, se supone que por contraste, se promete que el nuevo Plan General tendrá “base sólida de ejecutabilidad”. En el debate público, a esa actitud se le denomina “adanismo”.

Cada vez que se aprueba una Revisión de Plan General, o una Modificación Puntual del mismo, se acompañan preceptivamente valoraciones de viabilidad económica de los desarrollos previstos. Y se hacen, como no puede ser de otra manera, en base a los valores del momento de los diversos usos urbanísticos que se proponen, valores que deben justificarse en el expediente.

Así se tramitó el PGOU 2010 y así necesariamente se debería tramitar el presente con las modificaciones puntuales que se produzcan. Por suerte, el Ayuntamiento dispone de buenos equipos de valoraciones urbanísticas. A partir de ahí, la evolución de los valores urbanísticos durante el desarrollo y gestión del nuevo PGOU, especialmente en el momento en que cada una de sus propuestas se desarrollen, son datos  desconocidos en el momento de su aprobación y un Ayuntamiento responsable debe actuar adaptándose a la realidad de cada momento. Sin ir más lejos, en los años en que se viene trabajando en la actual revisión, también en este último año inactivo en cuanto a la revisión se refiere, la variación de los precios de la vivienda libre está siendo espectacular, con noticias de prensa estos últimos días sobre cómo se han superado los valores de la vivienda libre de antes de la crisis del 2011.

Propuesta; Describir con objetividad el periodo de revisión anterior y recoger de una forma realista el futuro de la evolución de los valores de los usos urbanísticos del planeamiento.

9º. SOBRE LA DURACIÓN DE UN PLAN GENERAL.

El Avance oscila en su redacción entre la referencia normativa de 8 años de duración de un plan general y los 15 años que están durando los planes generales antes de aprobar sus revisiones. El dilema no tendría mayor importancia si se entendiera correctamente la dinámica del urbanismo municipal, que como hemos señalado debe ser la suma de la Revisión completa y de las Modificaciones Puntuales. Pero sí representa un problema en la concepción de que las modificaciones puntuales son una especie de anomalía, como han practicado los últimos cuatro gobiernos municipales y hace suyo el Avance.

Un PGOU que va gestionando los ámbitos que contempla, y que a la vez va incrementándolos mediante modificaciones puntuales puede demorar la culminación de su Revisión sin problemas 15 años. En caso contrario debe hacerlo en los 8 años normativamente previstos. Lo que no se puede es ir agotando los desarrollos urbanísticos previstos inicialmente, no introducir nuevos desarrollos mediante modificaciones puntuales, y demorarse la Revisión completa por encima de los 8 años normativos. Que es en gran medida la situación actual del urbanismo de la ciudad.

Propuesta; El Avance, teniendo en cuenta que la revisión está realmente en sus inicios, y han transcurrido ya 14 años desde la aprobación del PGOU vigente, debe reconocer críticamente la mala situación de la oferta de vivienda pública y proponer el desarrollo de las actuaciones urbanísticas de importancia mediante Modificaciones Puntuales del PGOU.

10º. EL AVANCE REALMENTE CON QUIEN SE MUESTRA CRÍTICO ES CON LA INACTIVIDAD DEL GOBIERNO MUNICIPAL ACTUAL.

¿Porqué, si como dice el Avance, el PGOU 2010 nació con gran “debilidad” y necesitaba dotarse de un nuevo instrumento, el inicio de su Revisión se demoró tanto tiempo, y avanza tan lentamente?. Tras el PGOU 95, el inicio de su Revisión se produjo en el 2002, siete años después, y culminó en en el PGOU 2010, tras ocho años de trabajos y 15 años después del Plan anterior.

Pero esta revisión se acordó iniciarla en el año 2021, once años después de la entrada en vigor del anterior, y contra lo que se dice, no culminará en el 2027. En cualquier caso el próximo año sobrepasará ya los 15 años de vigencia del plan anterior. Con un matiz importante. En la presentación del Avance de hace un año, el mismo documento que ahora se presenta, se dijo textualmente que el PGOU 2010 nació “muerto”, cuando en realidad lo que sucedió es que desde su inicio, fue ignorado de manera irresponsable por los sucesivos gobiernos municipales ya que el desarrollo urbanístico previsto de mayor importancia, Auditz Akular, fue abandonado de inmediato en un cajón. Durante trece años  no se ha se dado ninguna explicación, salvo esa respuesta elusiva de que no era viable,  ni haya sido reclamado por ninguno de los grupos municipales. Luego se hablará sobre ello.

Sin embargo, el Avance no hace ninguna mención crítica, ni por supuesto el Gobierno Municipal hace ninguna mención autocrítica a esa tardanza en iniciar la Revisión del Plan General. Máxime cuando ni el Alcalde ni la Concejala de Urbanismo son nuevos en sus presentes responsabilidades.

Propuesta; El Avance debe indicar las razones de la tardanza injustificada e injustificable del inicio de la Revisión del PGOU.

11º. CUANTIFICACIÓN RESIDENCIAL Y PLAZOS DE INICIO DE LOS DESARROLLOS PROPUESTOS.

 El documento del Avance contempla unas 12.000 nuevas viviendas cuando el PGOU2010 contemplaba unas 16.000. En su presentación oficial el Director de Urbanismo del Ayuntamiento indicó que proponían entre 9.500 y 10.000. La contradicción de cifras se resuelve aparentemente porque el Avance entiende que en los 3 años de su tramitación se edificarán en torno a 800 viviendas/año.

Esta previsión contiene un fallo fácil de detectar. 800 viv/año es la media de edificación de los últimos 24 años, pero las realmente edificadas en estos últimos 12 años son la mitad de los de los 12 años anteriores, no llega a las 500 viv/año. Y, además, se observa claramente un ritmo de nuevas edificaciones decreciente en estos últimos años, ya que las corporaciones que se sucedieron a partir del 2011 recibieron tres desarrollos de la importancia numérica de Pagola y San Bartolomé -que había iniciado su urbanización y edificación- y Txomin con todos los instrumentos urbanísticos aprobados, desarrollos que contemplaban la mayor parte de las escasas viviendas protegidas que se han edificado en estos ya 14 años.

Como en estos años se han edificado unas 5.000 viviendas menos de las previstas y de  las edificadas en los doce años anteriores, la capacidad de la actual revisión de planificar nuevas viviendas, que se establece como un porcentaje de las existentes, se ha reducido sensiblemente. Y más que lo harán por qué no se alcanzará la edificación de otras 2.400 previstas en los tres próximos años.

A ello se añade que las viviendas que puedan iniciarse en los primeros años del próximo Plan General, no podrán contar con las previstas en la operación de transformación de la Variante (el propio Avance indica que no constarán en los dos cuatrienios del nuevo Plan); ni con los Cuarteles de Loiola, cuyos terrenos no se pondrán a disposición en un mínimo de 4 años; tampoco los suelos liberados de las vías del Topo en Paseo de Errondo y Plaza Easo, actuación del Gobierno Vasco pendiente de la entrada en funcionamiento de las transformaciones ferroviarias. Auditz Akular tampoco podrá iniciarse, en la forma que se propone en el Avance y por el papel asignado a Landarro, hasta la aprobación definitiva de la Revisión del Plan. Y Txomin 2 está pendiente de la entrada en funcionamiento del nuevo centro penitenciario.

Es decir, en los 5 próximos años, y especialmente en el mandato del actual gobierno municipal, el ritmo de edificación de viviendas en la ciudad, y especialmente de las viviendas protegidas, seguirá siendo realmente muy escaso.

Propuesta; Ajustar la previsión excesivamente optimista de iniciar la edificación de 800 nuevas viviendas anuales durante la tramitación de la presente Revisión del PGOU.

12º. EL NUEVO PLAN GENERAL NO DEBE CONCEBIRSE COMO EL ÚLTIMO PLAN GENERAL.

Dice el Avance que el crecimiento de la ciudad en suelo urbano quedaría prácticamente saturado con las nuevas propuestas y se admite, solo excepcionalmente, la intervención en el suelo urbanizable de Auditz Akular; se insiste en que ningún suelo urbanizable más puede incorporarse al proceso de construcción de la ciudad; y se afirma, especialmente, que el ámbito de Antondegui debe ser preservado por sus valores naturales. El Avance se considera a sí mismo como el ultimo Plan General ante la imposibilidad de generar a futuro nuevos desarrollos que pudieran ser necesarios.

Conviene detenerse en la contradicción que representa que un Avance que considera que la ciudad debe crecer casi exclusivamente sobre la propia ciudad construida en el suelo urbano, realmente no ha propuesto intensificar los desarrollos contemplados en el PGOU 2010 y todavía no transformados por la urbanización, contrariamente a lo realizado por los firmantes de este escrito respecto al Plan General anterior. Sus nuevas propuestas son ámbitos de “oportunidad”, como Cuarteles de Loiola, vías de la Estación en Easo, la transformación en su caso de la Variante -por los cambios producidos o por producir como la variante del Topo- o el Nudo de Añorga.

Creemos que se tiene que huirse tanto de la idea de proponer nuevos desarrollos urbanos insuficientes como de establecer que el resto del territorio de la ciudad deba ser contemplado como un suelo protegido. Esto es especialmente relevante en el caso del territorio de Antondegui.

Tras el desarrollo necesario y prioritario de Auditz Akular en la presente revisión, Antondegui debiera mantenerse como un futuro suelo para desarrollos mixtos, residenciales y de equipamiento, caso de resultar estos necesarios en los siguientes procesos de revisión del planeamiento, bien sea general o mediante modificaciones puntuales del mismo.

Propuesta; Preservar el territorio de Antondegui por si fuera necesario en futuras procesos de modificación del planeamiento general.

13º.LA BOLSA DE SUELOS PARA EL SISTEMA GENERAL DE ESPACIOS LIBRES NO DEBE UBICARSE EN LANDARRO SINO EN ANTONDEGI.

La necesidad de Landarro para hacer un desarrollo urbanístico de calidad en Auditz Akular será abordado más adelante. Ahora interesa destacar que Landarro es un lugar inapropiado para establecer una bolsa de suelos para el SGEL, porque el valor urbanístico de esos suelos sería considerable al equipararlo al suelo del desarrollo residencial de Auditz Akular.

Por contra, en Antondegui, que debe en cualquier caso estar disponible por sí futuras Revisiones del PGOU lo necesitara, dispone el Departamento de Vivienda del Gobierno Vasco de una importante propiedad de suelo que cumpliría esa función con mayor facilidad de gestión, y sin duda presupuestaria, a través de los acuerdos entre administraciones que deben caracterizar su relación.

Propuesta; En caso de establecer una bolsa de suelos para Sistema General de Espacios Libres, estaría mejor ubicada en Antondegui que en Landarro.

14º. AUDITZ AKULAR. SU PARALIZACIÓN DURANTE 25 AÑOS NO SE DEBIÓ A SU INVIABILIDAD, SINO A LA OPOSICIÓN POR PARTE DE GRUPOS MUNICIPALES. 

Auditz Akular se aprobó mediante Modificación Puntual del PGOU en el 2009 y se incorporó al PGOU 2010; un ejemplo más de la simultaneidad de procesos entre revisión completa del PGOU y la tramitación de modificaciones puntuales del mismo. Pero fue propuesto en el Ayuntamiento en 1999, aunque desde su presentación contó con el rechazo político permanente de algunos partidos y el rechazo coyuntural de otro. Incluso, la operación dio lugar a la ruptura del Gobierno Municipal en 2001 por no aprobarse la Modificación Puntual del PGOU presentada en el Pleno municipal.

El proyecto de Auditz Akular no fue cuestionado por su inviabilidad sino por una falta de voluntad política en favor de un proyecto necesario para hacer un elevado número de viviendas protegidas para toda la ciudad, así como por una falta de comprensión de la mejora que suponía ese desarrollo para el actual barrio de Altza.

Hace años que los vecinos de Altza podrían estar disfrutando del extraordinario parque de Molinao (que habría resuelto definitivamente el problema de la contaminación de suelos); de un gran espacio deportiva al aire libre, mucho más que un polideportivo; de las nuevas centralidades y nuevo corazón del barrio ( luego se hablará de ello); de las parcelas de equipamiento disponibles para dotar de mejores servicios públicos a todo el barrio;  y de una nueva conexión con la Variante. Hace años que sus más de 3.000 viviendas, 2250 de protección pública más los 300 alojamientos dotacionales, podrían haber contribuido a paliar el siempre difícil problema de la vivienda en la ciudad.

Tras muchos intentos y paralizaciones, finalmente se logró el acuerdo para su tramitación entre los dos grupos municipales que hoy conforman el gobierno de la ciudad -pero que se desvincularon del acuerdo tras las elecciones de 2011- Ezker Batua y Aralar. Ello permitió para el 2011 disponer de todos los documentos de planeamiento aprobados, posibilitando iniciar su desarrollo por fases y estando prevista la primera fase de unas 800 viviendas, sin prácticamente, movimientos de tierras. Es tan cierto que el problema no era de viabilidad que se decidió incorporar a los propietarios de las varias hectáreas del suelo, necesarias para hacer el nudo viario foral de Ilumbe, en el reparto del aprovechamiento de Auditz Akular Landarro.

¿La llegada posterior de la crisis inmobiliaria era razón suficiente para desechar el proyecto y tenerlo en un cajón durante 13 años?. En absoluto. Como ya se ha comentado, a lo largo de los años se producen variaciones del valor de los diversos usos urbanísticos previstos en el planeamiento. Y un Ayuntamiento responsable debe encarar y resolver. si son posibles, esos desajustes. Los desarrollos urbanísticos deben ser viables, por supuesto. Las cargas urbanísticas deben ser satisfechas con los aprovechamientos urbanísticos previstos. Eso es el abc del urbanismo y lo sabemos muy bien.

Las pocas veces, en estos 13 años, que se hace mención a Auditz Akular por parte del Ayuntamiento es para decir que no es viable. Pero nunca se ha realizado un informe económico sobre la no viabilidad de la propuesta. Por dos motivos: El primero es el desinterés por las viviendas protegidas que se contemplaban, lo que es de una gravedad extraordinaria en una ciudad que literalmente está dejando en mínimos históricos la edificación de viviendas protegidas.

El segundo motivo es que el citado informe sobre la inviabilidad, se convertiría automáticamente en el informe sobre cómo recuperar la viabilidad. Porque basta saber cual es al día de hoy el valor de los usos urbanísticos propuestos y la actualización de los costes globales de la urbanización del ámbito, descontada la participación de los suelos del nudo de Ilumbe resuelto ya por el Ayuntamiento con otros procedimientos, para saber, en días, cuál sería el incremento necesario de viviendas para volver a un escenario de viabilidad.

Propuesta; Reconocer que el proyecto de Auditz Akular no se ha desarrollado por la oposición política de grupos municipales y destacar que nunca se ha realizado y presentado un informe sobre su falta de viabilidad ni sobre las modificaciones necesarias, en su caso, para hacer viable su desarrollo.

15º. AUDITZ AKULAR ES EL ÚNICO DESARROLLO POSIBLE PARA AFRONTAR UNA POLÍTICA DECIDIDA DE CREACIÓN DE VIVIENDAS PROTEGIDAS.

El Avance propone un total de 6.411 nuevas viviendas protegidas, 2.250 en Auditz Akular.

Suponemos que para los grupos municipales debe ser una sorpresa que un equipo externo que ha redactado el Avance, haya recuperado la propuesta de las 3.000 viviendas en Auditz Akular, algo a lo que se han opuesto durante 13 años. No puede entenderse esta recuperación de la propuesta más que como una descalificación de lo actuado por el Gobierno Municipal durante todo este tiempo.

El Director de Urbanismo, en la presentación publica del Avance en octubre 2024, ha matizado, se supone que como resultado de equilibrios internos en el Gobierno Municipal, que a pesar de que el Avance propone 3000 viviendas en Auditz Akular, el Gobierno se propone desarrollar un debate sobre una triple alternativa: edificar 3.000 viviendas, edificar un número sensiblemente menor o no edificar viviendas en este ámbito. Es decir, debatir sobre si se eliminan del nuevo PGOU gran parte del número de viviendas protegidas inicialmente propuestas.

Para entender la barbaridad de esta propuesta, basta con restar al número de viviendas protegidas propuestas en el Avance las correspondientes a hacer pocas o ninguna vivienda en Auditz Akular. Así como las propuestas en la transformación de la Variante, cuya dilación en el tiempo las hace inútiles para las necesidades de los próximos años. El resultado es que quedarían poco más de la mitad de las inicialmente previstas, un número tan escaso de nuevas viviendas protegidas, que supondría un verdadero desprecio a la ciudadanía donostiarra necesitada de vivienda pública.

Lo venimos defendiendo desde hace 25 años; Auditz Akular es el único desarrollo de la ciudad (con la posibilidad de Antondegui en caso de ser necesario a futuro), capaz de albergar un número significativo de viviendas protegidas. Lo defendíamos ya cuando promovíamos al año tres veces más de viviendas protegidas que en los 13 años posteriores. Ahora no es que sea necesario, es que resulta de vital importancia su desarrollo para familias y jóvenes que nunca podrán acceder a una vivienda en el mercado libre. Basta tener en cuenta que cualquier otro ámbito de los propuestos en el Avance, no es capaz de aportar ni la cuarta parte de las viviendas protegidas posibles en Auditz Akular.

Propuesta: Auditz Akular, con al menos 3.000 viviendas y de ellas 2.500 viviendas protegidas y los alojamientos dotacionales, es el único ámbito posible de la ciudad para un programa intenso de vivienda pública para la ciudadanía donostiarra.

16º. AUDITZ AKULAR DISPONE DE LA CAPACIDAD DE ACOGIDA DEL NÚMERO DE  VIVIENDAS QUE FINALMENTE SEAN NECESARIAS.

Cuando se demuestra que un ámbito no resulta viable en el momento de intentar su desarrollo, cosa que hasta ahora no se ha intentado en Auditz Akular en los últimos 13 años, se puede proponer un cambio de modelo, lo que se aborda en el siguiente punto, o una redensificación del mismo. Recordemos que casi todos los desarrollos urbanísticos que promovimos entre 1999 y 2011 y los que han seguido desarrollando los gobiernos municipales que vinieron a continuación sin cuestionarlos, fueron redensificados. Y no fue por una necesidad de hacerlos viables, sino por la conveniencia de una mayor densidad pensando en el interés general de los donostiarras.

Pues bien, Auditz Akular dispone de la capacidad de incrementar el número de las  viviendas actualmente previstas, en cuanto resulte necesario para asegurar de nuevo su viabilidad. Porque dispone de un amplio territorio, en torno a 100 Ha, y porque su densidad residencial actual es de carácter medio, desde luego mucho más baja que otros desarrollos recientes en la ciudad.

Con los valores actuales de los diversos usos urbanísticos y con la actualización estimada de las cargas de urbanización resulta sencillo estimar el número de viviendas adecuadas para asegurar la viabilidad del ámbito, fáciles de implantar en el actual modelo urbanístico.

Obviamente se necesitaría volver a realizar el estudio de tráfico, ajustado a las nuevas previsiones. Los estudios de tráfico que realizamos en su momento para el planeamiento aprobado y el realizado con ocasión del Avance, así lo indican, coincidiendo ambos en que el nuevo acceso a la Variante contribuirá a mejorar la movilidad y accesibilidad al barrio de Altza.

Hay una premisa que debe darse por evidente. La circulación peatonal en el ámbito y en el conjunto del barrio de Altza, los circuitos peatonales desde Auditz Akular a la reciente estación subterránea  del Topo y el funcionamiento del servicio municipal de autobuses, funcionarán mucho mejor en el modelo de ordenación aprobado que en el modelo disperso y desconectado de los tres fingers que propone el Avance.

No se puede olvidar el extraordinario esfuerzo realizado por el Ayuntamiento durante años para posibilitar Auditz Akular. En primer lugar, la inversión del Ayuntamiento de más de 10 millones de euros en la adquisición de suelos que permitieran que la totalidad de las 2500 viviendas protegidas y alojamientos dotacionales correspondieran al Ayuntamiento. En segundo lugar, la presión y gestión que hubo que realizar ante el Departamento de Transportes del Gobierno Vasco para que acordara las obras de ejecución de una nueva línea del TOPO entre la Plaza Easo y Altza. De ese modo se podía acceder a las puertas del territorio de Auditz Akular, colocando para ello una Estación  del TOPO que sirviera, a la vez, para las viviendas en la zona alta del actual barrio y para las nuevas viviendas de Auditz Akular.

Lo venimos repitiendo desde hace años. Al nuevo Intxaurrondo le llegaron la parada del Topo y el parque de Ametzagaina muchos años después de construir el barrio. Al desarrollo de Auditz Akular le esperan, le acompañan de inicio el Parque de Molinao y  un sistema de transporte ferroviario público, rápido y sostenible, con la Estación subterránea del Topo.

Propuesta; La ciudad necesita al menos las 3.000 viviendas propuestas en el planeamiento vigente de Auditz Akular y ese territorio dispone de la capacidad de acogida del número de viviendas que finalmente resulten necesarias para asegurar su viabilidad económica.

17º. EL DEBATE SOBRE EL MODELO URBANÍSTICO DE AUDITZ AKULAR.

El Avance, al proponer “recuperar” la propuesta de las 3.000 viviendas en Auditz Akular, presenta un modelo de implantación de las mismas en el territorio radicalmente diferente al del planeamiento aprobado y vigente. Pretendemos defender la idea esencial del modelo vigente, siendo conscientes de que el equipo redactor del Avance justifica básicamente su propuesta alternativa en la defensa de la menor ocupación posible de suelos no transformados por la urbanización. El Avance elimina el desarrollo del suelo de actividades económicas en Landarro por los costos del movimientos de tierras que comportaría el actual modelo. Y destina ese suelo de Landarro a bolsa de suelo para SGEL de otros desarrollos, en evidente referencia a los desarrollos densos propuestos para la reconversión de la Variante.

Es conveniente recordar que hace cerca de 18 años convocamos en el Ayto un concurso de ordenación de Auditz Akular, y fueron seleccionadas para su profundización tres alternativas. Pues bien, la primera que se desechó fue la propuesta que se basaba, como la que señala el Avance, en la menor transformación del territorio preexistente. El motivo para ello -que sigue vigente para el debate actual- , es que con Auditz Akular se busca el objetivo de crear nuevos espacios de centralidad.

Altza tiene ahora una oportunidad de la que no gozaron la mayor parte de las actuaciones de edificación que se fueron realizando históricamente de forma dispersa en Altza: la de construir centralidades, nuevos corazones de vida y actividad que rejuvenezcan y modernicen el conjunto del barrio. Criterio, por cierto, defendido por el Avance como criterio general en los nuevos desarrollos, pero que contradictoriamente no lo aplican en el modelo urbanístico de su propuesta al colocar las viviendas en tres “fingers”; esto es, con un desarrollo en tres lomas estrechas que se alejan perpendicularmente de las zonas altas del actual barrio de Altza.

Un corazón de un nuevo desarrollo de calidad que, a su vez, sirva para dotar de nuevos espacios de  centralidad, vida y encuentro, al barrio de Altza en su conjunto. Eso mismo hicieron los desarrollos de Benta Berri, Atotxa, Riberas de Loiola, Morlans y el nuevo Intxaurrondo respecto a sus barrios preexistentes en el Antiguo, Egia, Amara e Intxaurrondo.

A otra escala, así se hizo en las operaciones urbanísticas que nos tocó desarrollar en Lardi Alde y la Herrera, que se preocuparon de constituir nuevos espacios públicos de centralidad al servicio del barrio de Altza en su conjunto. Y mejorando sensiblemente la circulación de vehículos y personas del barrio preexistente, con una entrada a Altza realmente mejorada y una conexión dentro del barrio que salvaba la barrera de los restos de la cantera preexistente.

Con el argumento de afectar lo mínimo posible el suelo preexistente y de abaratar la urbanización, los resultados del modelo que se propone en el Avance son implantaciones desorganizadas, que no generan centralidad por su dispersión y alejamiento de las viviendas actualmente existentes, colocando las nuevas viviendas en los tres “fingers”, sin que este modelo de implantación se ponga al servicio del actual barrio. Eso afectaría también al discurrir del servicio de autobuses urbanos que se vería obligado a penetrar consecutivamente en los tres fingers.

Propuesta; El modelo de implantación de las nuevas viviendas en Auditz Akular debe basarse en una plataforma contigua a la zona alta del actual barrio de Altza, aportando espacios de nuevas centralidades que se conecten con diferentes ámbitos del actual barrio y ofrezcan, para compartir, nuevos servicios y equipamientos.

18º. AUDITZ AKULAR NECESITA ACTUALMENTE EL APORTE DE LAS TIERRAS DE LANDARRO.

Se trata de crear una gran plataforma contigua al actual barrio, donde se distribuyan las viviendas en torno a nuevas centralidades, cercana a la Estación del Topo que se concibió para garantizar la mejor accesibilidad en transporte público ferroviario, con los viarios que permitan una circulación eficaz y soporte de un transporte público bien servido. Esa plataforma necesita, en el modelo actual, un importante volumen de tierras que provienen de la creación de la plataforma de Landarro, mediante una excavación que se aporta desde el que será nuevo vial sin atravesar el actual barrio de Altza. Un movimiento de tierras de cuantía semejante al realizado ya en Eskutzaizeta, también mediante compensación interna de los movimientos de tierras. Obviamente será una urbanización más costosa que la del modelo del Avance, pero perfectamente factible, con un desarrollo urbanístico de mayor calidad.

Pensando en el medio plazo de la ciudad, dada la escasez de nuevos suelos, obtener un número mayor de viviendas de las 3.000 actuales, será en todo caso la mejor utilización del suelo disponible y una mejor respuesta a las necesidades de los donostiarras.

El desarrollo de Auditz Akular permite además realizarse por fases. Por la topografía del terreno puede iniciarse una primera fase de desarrollo residencial con escasos movimientos de tierras, lo que permite un inicio de edificación más cercana. Además, el modelo de una plataforma contigua al actual barrio de Altza puede reestudiar su cota de implantación, resolviendo adecuadamente los encuentros con la actual trama del barrio y por tanto reducir la cuantía de movimientos de tierras necesarios, reduciendo costes y plazos.

Propuesta; Reestudiar la cota de implantación de la plataforma que configure el nuevo desarrollo urbano puede permitir reducir los movimientos de tierras necesarias.

19º. LA NUEVA CONEXIÓN CON LA VARIANTE QUE PROPONE EL AVANCE  ES MÁS TORPE AL IMPEDIR TODOS LOS ENLACES, DIFICULTAR EN EL TIEMPO LA CONEXIÓN Y LAS OBRAS DE URBANIZACIÓN Y EDIFICACIÓN DE AUDITZ AKULAR.

Como reconoce el Avance, la conexión propuesta con la Variante puede impedir los cuatro enlaces de entrada y salida en los dos sentidos de la Variante, tema resuelto más satisfactoriamente en el planeamiento aprobado, por dificultades geométricas.Tiene además el inconveniente de que debería esperarse a su realización para poder dar acceso al ámbito, por lo que las obras de urbanización y de edificación que pretendieran iniciarse antes de su entrada en funcionamiento deberían producir un movimiento de camiones a través del actual barrio de Altza.

En el modelo de conexión y urbanización aprobado en el planeamiento actual, un viario provisional de obra desde el que realizar los movimientos de tierras y el tránsito de los camiones necesarios para la urbanización y edificación, podrán realizarse sin que deban atravesar el actual barrio de Altza.

Propuesta; Reconsiderar el nuevo enlace con la Variante que permita los cuatro movimientos de entrada y salida en los dos sentidos de la autovía, y que permita un vial provisional de obra, de forma que los inicios de la urbanización y en su caso, edificación, no dependan de un enlace definitivo con la Variante.

20º. AUDITZ AKULAR REQUIERE UNA MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PGOU.

Auditz Akular es una necesidad urgente para acometer un plan de choque de construcción de viviendas, y especialmente, de viviendas de protección pública y de alojamientos dotacionales. No depende, como la mayoría de los nuevos desarrollos propuestos, de que culminen intervenciones que corresponden a otras administraciones públicas y que la experiencia indica que pueden sufrir retrasos respecto a los plazos inicialmente previstos de traslados o finalización de infraestructuras sensibles.

En el modelo propuesto por el Avance no podría empezar a desarrollarse antes de la aprobación definitiva del nuevo PGOU. En el modelo del planeamiento aprobado, conexión con la Variante, desarrollo del polígono de actividades económicas de Landarro, vial provisional de obra, no necesita ligar su suerte a la aprobación definitiva del nuevo PGOU, bastando una Modificación Puntual del actual, que se incorpore posteriormente al nuevo PGOU.

El conjunto de los documentos necesarios, planeamiento general, pormenorizado, proyecto de urbanización, documentos de gestión, etc, deberían iniciar su formulación y tramitación prácticamente en simultáneo, aunque su aprobación definitiva obviamente debe seguir su orden normativo.

Propuesta; Convocar con carácter inmediato un Concurso abierto de ordenación de Auditz Akular, no cerrado en cuestiones como el número de viviendas -a partir de la cifra mínima de 3.000-, modelo de implantación de las viviendas, movimiento de tierras, implantación del polígono de Landarro, nueva conexión con la Variante, vial de obra, etc

21º. LA PROPUESTA DE TRANSFORMACIÓN DE LA VARIANTE DEBE ESPERAR, SI SE DEMUESTRA SU VIABILIDAD Y SU CONVENIENCIA, A OTRO PROCESO DE REVISIÓN DEL PGOU O A UNA REVISIÓN PARCIAL ESPECIFICA DEL PGOU.

 El propio Avance reconoce que la propuesta de transformación de la Variante y de la nueva función que propone asignar a la GI-40 transformada, deberá ser posterior no sólo a la aprobación de la Revisión del PGOU sino de sus dos cuatrienios normativos, en total, cuanto menos, por encima de los 11 años a partir de este momento.

¿No aconseja esta propuesta, por sus múltiples implicaciones, posponerse por lo tanto, si resultará conveniente y factible, a un nuevo proceso de revisión del PGOU o, con bastante más sentido, cuanto menos a una Revisión Parcial del PGOU, que aborde específicamente esta cuestión?

No ocurre nada, más bien es lo previsto en las leyes, si las Revisiones se realicen cada ocho años. Y nada más justificado que una Revisión Parcial del PGOU con este contenido concreto. Ello permitiría la maduración de la propuesta, tanto en su caso para aprobarla como para rechazarla. El estudio de tráfico presentado en el Avance puede ser una referencia, pero se necesitarán unos años para comprobar cómo evoluciona la movilidad  en general, más aún tras la entrada en funcionamiento de la variante del Topo y el intercambiador de Riberas de Loiola.

Lo relevante es que la propuesta presentada, por su inconcreción, no permite en las condiciones actuales tomar una decisión sobre la misma. Necesita la autorización de la Diputación, mayor concreción en cuanto a su trazado (las geometrías horizontales y verticales, los radios de giro, las pendientes, especialmente en la bajada a ras de urbanización en Riberas de Loiola y subida al túnel de Polloe), la compatibilidad entre la obra y el mantenimiento del servicio, los presupuestos de las obras y la participación en su financiación de las diversas administraciones implicadas.

Desde luego proyectos de diseño realizados a una escala que permita contemplar todas sus dificultades y como se resuelven. En este sentido, cuesta desde luego visualizar que la administración foral, titular y competente en la materia, autorice en un plazo corto, antes de la aprobación provisional de la presente revisión del PGOU, una propuesta que condicione a las siguientes corporaciones forales, al menos ocho años antes de su posible implementación. La propuesta de remodelación del nudo viario de Añorga ya supone en sí misma un desafío para las cuestiones apuntadas y un campo de pruebas de su factibilidad y viabilidad técnica y económica.

Propuesta; Dejar fuera del actual proceso de revisión del PGOU la propuesta de transformación de la Variante. Y, si finalmente resultara viable, financieramente ejecutable, y acordada con la Diputación Foral de Gipuzkoa, abordarla en un nuevo proceso de Revisión del PGOU o de una Revisión Parcial específica para esta cuestión. En cualquier caso no debe condicionar otros desarrollos posibles hoy en la ciudadanía.

22º. CUARTELES DE LOIOLA NECESITA UNA MODIFICACIÓN PUNTUAL DE CARÁCTER INMEDIATO.

 Hay un plazo establecido por Convenio de compra-venta para el desalojo de los Cuarteles de Loiola. Pues bien, al día siguiente de su desalojo deberían iniciarse las obras de urbanización del nuevo desarrollo. Ello exige convocar, en cuanto se resuelva la polémica sobre el informe de Costas y se materialice el Convenio, un Concurso de ordenación del nuevo ámbito y trabajar prácticamente en simultáneo la ordenación general, la pormenorizada, los proyectos de urbanización y de gestión e ir perfilando los concursos para la adjudicación de las obras correspondientes de urbanización y de edificación.

Propuesta: Abordar, en cuanto el Convenio de compra-venta con Defensa se formalice, el Concurso de ordenación del nuevo desarrollo de Cuarteles de Loiola y su tramitación como Modificación Puntual del Plan General.

23º. LA VIVIENDA PROTEGIDA CON RECOMPRA MUNICIPAL Y LOS ALOJAMIENTOS DOTACIONALES TAMBIÉN SON PARQUE PÚBLICO PERMANENTE. 

Cuando en el documento se mencionan las viviendas que forman parte del parque público de viviendas, en relación con el cumplimiento de las determinaciones de la Ley de Vivienda estatal del 2023, se hace alusión exclusivamente a las VPP con calificación permanente tras el Decreto del Gobierno Vasco del 2003. Con ello se desconocen otras dos realidades de las que el Ayuntamiento de Donostia-San Sebastián fue pionero.

En primer lugar las VPO promocionadas por el Ayuntamiento a partir del 2001 en derecho de superficie con la cláusula de la “opción de recompra municipal “ aplicada por primera vez en la promoción de las más de 300 VPO de Atotxa. Y, a partir de ahí, de todas las viviendas protegidas promovidas por el Ayuntamiento, primer lugar de España en que se aplicó el control permanente de precios y participación pública obligatoria en las segundas y siguientes transmisiones.

Esta medida suponía una calificación permanente con las potestades disponibles en favor de una corporación municipal, antes de que esta se estableciera normativamente por el competente para hacerlo, el Gobierno y el Parlamento Vasco. Obviamente la corporación municipal debe comprometerse a ejercerla siempre y ha habido etapas recientes en las que no se cumplió este compromiso de ejercer la recompra municipal.

En segundo lugar, los apartamentos dotacionales para jóvenes y mayores, también novación municipal en Euskadi, que con nuestra intervención acabó siendo incorporado a la Ley vasca 2/2006 y que sin duda forman parte, por su carácter demanial y por tanto permanente, del parque público de viviendas de protección pública.

Propuesta; Reconocer y computar como parque público de viviendas protegidas, las promovidas por el Ayuntamiento desde 2001 en derecho de superficie con “opción de recompra municipal”, comprometiéndose el Ayuntamiento a ejercer en todos los casos esa opción, así como de todos los apartamentos dotacionales existentes en la ciudad, bien de promoción municipal o del Gobierno Vasco.

24º. EL AVANCE DESCONOCE LOS ALOJAMIENTOS DOTACIONALES. 

El documento no menciona siquiera los apartamentos dotacionales. Al menos 6 edificios, tres de ellos para jóvenes y otros tres para mayores de 65 años, con unos 300 apartamentos en total, promovidos antes de las elecciones municipales del 2011 y los que se hayan edificado desde entonces, dato no contenido en el Avance.

El PGOU del 2010 establecía el compromiso de la promoción de otros 700 apartamentos, 300 de ellos ya contemplados en parcelas específicas en la ordenación pormenorizada de Auditz Akular. Además, la Ley 2/2006 establece un estándar de establecimiento de suelo destinado a este fin en desarrollos urbanísticos a partir de unas ciertas dimensiones.

El documento de Revisión del PGOU no hace siquiera mención a estos apartamentos, ni el número de los existentes, ni lo que ha pasado con los previstos por el Plan General vigente ni proponen otros en la presente Revisión. Que no se diga que no son materia de planeamiento general. El Avance bien que hace mención a la división de viviendas o a la transformación de locales comerciales en viviendas. ¿Es que acaso se renuncia en el documento a esta importante iniciativa de la que el Ayuntamiento de Donosti fue pionero en Euskadi?

La trama actual del suelo urbano de la ciudad permite configurar nuevas parcelas de equipamiento comunitario a partir de espacios libres y viarios existentes, como en Pagola, frente a la Escuela de Arquitectura y en Lugaritz.

Propuesta; Indicar los apartamentos dotacionales existentes en la ciudad en estos momentos y comprometer, al menos, la promoción de otros 700 nuevos, al margen de los que estén ya pendientes de ejecución.

25º. REDUCIR AL MÍNIMO EL GRAVE IMPACTO ORIGINADO POR ESTE GOBIERNO MUNICIPAL CON LOS PISOS TURÍSTICOS Y LA PROLIFERACIÓN DE HOTELES.

Si se hubiera mantenido el tratamiento de los pisos turísticos, pretendidos como equivalentes a pensiones, con las limitaciones que estas instalaciones tenían en las Ordenanzas Generales del PGOU 2010, no se hubiera producido la explosión de este fenómeno tan perjudicial para las necesidades de los donostiarras de disponer de viviendas de larga estancia en alquiler.

No tenían que haberse autorizado nunca los pisos turísticos por encima de las plantas primeras, y en todo caso en las plantas situadas por encima de una planta residencial. Pero la modificación de las Ordenanzas Generales en tiempos de la actual Alcaldía y que culminaron en la Modificación del PGOU del año 2019, favoreció la ampliación y la legalización de esta modalidad de viviendas.

La actual Modificación del PGOU, en tramitación, sobre usos de hospedaje, viviendas  y habitaciones de uso turístico, no es más que un intento de limitar nuevos daños a los ya producidos por el mismo Gobierno Municipal. Si en estos años el número de nuevas viviendas en la ciudad ha sido realmente escaso, especialmente en lo que se refiere a viviendas sociales, y además se ha favorecido la transformación de un número desorbitado del parque de viviendas existentes en viviendas de uso turístico, el daño acumulado infringido a los donostiarras necesitados de viviendas asequibles ha sido excesivo.

La actual tramitación de la Modificación del PGOU sobre “Usos de Hospedaje” intenta limitar nuevos daños poniendo el acento en los derechos adquiridos por las licencias concedidas. Deberá estudiarse la forma de revertir esa situación poniendo plazos temporales límites a las licencias concedidas, y estableciendo esos plazos temporales de vigencia a las que pudieran concederse a partir de estos momentos. Y debiera eliminarse la excepción de la autorización de usos de hospedaje turísticos en las edificaciones incluidas en los grados de protección A, B y C del PEPPUC en la zona 1 de la ciudad.

Tampoco ha estado diligente el Ayuntamiento a la hora de poner freno a la excesiva proliferación de hoteles que se ha producido en los últimos años, tanto en edificios completos residenciales como en parcelas terciarias. Sin duda que el Turismo es una actividad económica muy importante en nuestra ciudad, y el favorecimiento de la implantación de nuevos hoteles, tras la finalización del terrorismo de ETA, fue una política municipal positiva y necesaria en su momento. Pero hace tiempo que se ha sobrepasado la capacidad física de implantación de nuevos hoteles en la trama central de la ciudad sin que la corrección de la política municipal haya sido diligente. En especial, la transformación de parcelas residenciales, por completo o en parte, en hoteles está restando capacidad residencial de larga duración en la ciudad.

Propuesta; Prohibir nuevos pisos turísticos y estudiar mecanismos normativos que permitan revertir, en su caso, los derechos de los existentes, estableciendo plazos temporales máximos. Limitar la instalación de nuevos hoteles.

26º. SOBRE LA PROPUESTA DE INCREMENTAR LA VPP EN LA CIUDAD EDIFICADA.

La propuesta de condicionar la división de viviendas a que una de las resultantes sea calificada como protegida es inviable, porque el valor de mercado de la vivienda previa será siempre superior al valor de mercado de la vivienda libre y de la vivienda protegida resultante.

Permitir, por regla general en el PGOU, que solares pendientes de edificar que reúnan determinadas condiciones gocen de un incremento de la edificabilidad si se destina ese incremento a vivienda protegida, choca con un principio que se debe mantener: la forma y la volumetría de las edificaciones sea la establecida por los servicios municipales y órganos políticos de representación.

Propuesta; Eliminar está doble referencia.

27º. PROMOVER LOS DIFERENTES TIPOS DE VIVIENDA PROTEGIDA PARA LLEGAR A UN SECTOR SOCIAL MÁS AMPLIO. 

El Ayuntamiento debe apostar por ofrecer modalidades de alojamientos dotacionales dirigidos a colectivos sociales específicos como mayores, jóvenes, atención a víctimas de maltrato, etc. Además, debe promover un abanico amplio de modalidades de viviendas con algún tipo de protección; como viviendas sociales en alquiler, viviendas protegidas en venta superficiaria con cláusulas de recompra municipal, y viviendas tasadas.

El objetivo es ofrecer modalidades de viviendas y regímenes de tenencia de las mismas dirigidas a sectores sociales de clases populares y clases medias con un nivel de ingresos que no les permite acceder al mercado libre de la vivienda. En una ciudad con la vivienda tan cara, se precisan políticas públicas que les ayuden a conseguir viviendas asequibles o a precio razonable según sus ingresos.

Propuesta ; Promover un abanico amplio de modalidades de viviendas con algún tipo de protección; como viviendas sociales en alquiler, viviendas protegidas en venta superficiaria con cláusulas de recompra municipal y viviendas tasadas.

En Donostia – San Sebastián, a 14 de diciembre de 2024.

AL AYUNTAMIENTO DE DONOSTIA – SAN SEBASTIÁN,

A LA ALCALDÍA Y GRUPOS MUNICIPALES.

Odón Elorza Gonzalez, DNI 15914839 N, domiciliado en San Sebastian y con dirección odonelorzag@gmail.com , y Jorge Letamendia Belzunce, DNI 15877457 M, con domicilio en San Sebastián y con dirección jorgeletamendia@gmail.com , presentamos este documento de Alegaciones / Sugerencias al Avance de la Revisión del PGOU de Donostia-San Sebastián, en ejercicio del derecho de Participación Ciudadana y solicitando que sean tenidas en cuenta de cara a la redacción del Documento en la fase de Aprobación Inicial. 

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